TƯ VẤN VỀ QUYỀN SỞ HỮU VỚI NHÀ CHUNG CƯ 

 “Hết thời hạn 50 năm, nhà chung cư có bị “hết hạn sử dụng hay không?”, “Nếu nhà

chung cư “hết hạn sử dụng” chủ sở hữu có quyền gì?”. Để giúp bạn hiểu hơn về vần đề

này, Chúng tôi xin đưa ra những phân tích quy định pháp luật

liên quan đến vấn đề này.

1. Thứ nhất: hết thời hạn 50 năm, nhà chung cư có bị “hết hạn sử dụng”?

Theo khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư

được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của

cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”.

Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng được quy định với 4 cấp đối với nhà

chung cư. Theo quy định tại Mục 1.5.21 của QCVN 03:2012/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật

Quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng

kỹ thuật đô thị. Tuổi thọ công trình xây dựng được xác định trên cơ sở độ bền vững của

công trình quy định tại Mục 2.2.1.8 của QCVN 03:2012/BXD, cụ thể:

- Bậc I: Niên hạn sử dụng trên 100 năm (với tòa nhà chung cư trên 20 tầng và

công trình đặc biệt)

- Bậc II: Niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm (với tòa nhà chung cư 8-20

tầng)

- Bậc III: Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm (với tòa nhà chung cư 2-7

tầng)

- Bậc IV: Niên hạn sử dụng dưới 20 năm ( với tòa nhà chung cư 1 tầng kết cấu đơn

giản)

Như vậy, Thời hạn sử dụng nhà chung cư phải được xác định theo cấp công trình

xây dựng, cũng như kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở.

2. Nếu nhà chung cư “hết hạn sử dụng” chủ sở hữu có quyền gì?

Theo khoản 2, điều 99, luật nhà ở năm 2014:

“2. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng

hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì

cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung

cư này để xử lý theo quy định sau đây:

a) Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì

chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường

hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;

b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an

toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm

định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho

chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng

thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương

tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác

theo quy định tại khoản 3 Điều này.”

Điều 116, Luật nhà ở 2014 quy định về việc bố trí nhà ở tái định cư; Điều 36 Luật

nhà ở năm 2014 quy định các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư.

Theo đó, trường hợp các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo,

xây dựng lại nhà chung cư được bố trí tái định cư.

Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê,

cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao

bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư. Hoặc người mua ký với chủ đầu tư dự án nếu

do doanh nghiệp kinh doanh đầu tư xây dựng.

Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, tùy theo điều kiện cụ thể của

địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật

Nhà ở 2014. Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ sẽ được bố trí nhà ở

mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư dự án

phải lo chỗ ở tạm thời, hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong

thời gian cải tạo, xây dựng lại.

Với trường hợp doanh nghiệp và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng

lại nhà chung cư, các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải

tạo, xây dựng lại.

Khi nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá

trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới, việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo

phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt.

Nếu doanh nghiệp và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung

cư, việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG

LS TRẦN MINH HÙNG TRẢ LỜI TRUYỀN HÌNH TPHCM

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, các vụi Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái.… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Trân trọng cảm ơn.